濟(jì)寧加油站損失評(píng)估，冷庫(kù)拆遷評(píng)估，甲魚塘賠償評(píng)估，印刷廠 

北京海潤(rùn)京豐資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所(普通合伙)（簡(jiǎn)稱海潤(rùn)京豐），是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資格的全國(guó)性專業(yè)評(píng)估公司。只在北京設(shè)辦事處，地方不設(shè)辦事處，并且公司匯聚了大批行業(yè)精英，數(shù)十位法律、經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、工程技術(shù)領(lǐng)域的高級(jí)專業(yè)人才，同時(shí)與國(guó)外著名評(píng)估機(jī)構(gòu)及專業(yè)準(zhǔn)則委員會(huì)保持著密切的合作關(guān)系。公司具備先進(jìn)的評(píng)估方法和手段，完善高效的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的資深評(píng)估機(jī)構(gòu)。

正確把握加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于保護(hù)類似特殊類型房屋拆遷當(dāng)事人的合法利益，具有重要的意義。

一、加油站拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?

一般的營(yíng)業(yè)用房拆遷之后其營(yíng)業(yè)手續(xù)可移地繼續(xù)使用，

經(jīng)營(yíng)者直接到工商管理部門辦理變更登記即可，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般不存在爭(zhēng)議。而加油站是特許經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的獲得與其房屋的地理位置有著決定性的關(guān)系，拆遷后其營(yíng)業(yè)手續(xù)能夠移地繼續(xù)使用的可能性很小，如果按照與一般營(yíng)業(yè)用房同等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，難免會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議。 

1.遷建加油站一般要按照新建站的審批程序和條件辦理。如《吉林省加油站行業(yè)至2010年發(fā)展規(guī)劃》中關(guān)于新建、遷建加油站的審批程序中規(guī)定“遷建加油站視同新建站，其審批程序依照新建站程序辦理”

�！皩�(duì)因城市建設(shè)規(guī)劃改造而廢棄的加油站和中止經(jīng)營(yíng)一年以上的加油站，收回《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書》

，并由工商部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)有長(zhǎng)期規(guī)劃證而被規(guī)劃掉的加油站，可由中油或中石化兩家公司控股，按照規(guī)劃另行建設(shè)。原《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》同時(shí)廢止，由控股方重新申辦”。

2.由于道路的改造升級(jí)，會(huì)面臨加油站站點(diǎn)設(shè)置減少而不能獲得重新批準(zhǔn)。加油站拆遷后重建的難度很大。在拆遷時(shí)被拆遷人很難判斷是否能獲得遷建的批準(zhǔn)，實(shí)踐中多數(shù)加油站房屋的拆遷會(huì)導(dǎo)致該加油站廢業(yè)。按照原來(lái)的補(bǔ)償內(nèi)容（房地產(chǎn)價(jià)值+無(wú)法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施補(bǔ)償金額+搬遷、拆除、安裝等費(fèi)用+停產(chǎn)停業(yè)損失）已經(jīng)不足以補(bǔ)償被拆遷人由于房屋拆遷而遭受的損失。這就是產(chǎn)生上述糾紛的主要原因。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的拆遷補(bǔ)償范圍不一致，考慮企業(yè)價(jià)值損失的評(píng)估值就高，按原有模式只評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估值就低。筆者認(rèn)為，在采用貨幣安置的條件下，加油站拆遷補(bǔ)償范圍就應(yīng)該是加油站企業(yè)價(jià)值，具體補(bǔ)償金額是：拆遷補(bǔ)償金額=加油站企業(yè)價(jià)值-成品油存貨價(jià)值-劃撥土地出讓金。因加油站資產(chǎn)是一類特殊的資產(chǎn)，目前國(guó)家及各省的法律法規(guī)及拆遷補(bǔ)償文件中都沒有對(duì)其做出明確規(guī)定。因此，評(píng)估人員接到加油站拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的時(shí)候，首先要明確拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶�。委托評(píng)估的拆遷補(bǔ)償范圍由拆遷人確定，一般來(lái)說(shuō)有如下情況：（1）包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值（2）評(píng)估房地產(chǎn)及無(wú)法恢復(fù)的設(shè)備和設(shè)施等價(jià)值。第一種拆遷補(bǔ)償范圍是在進(jìn)行貨幣補(bǔ)償時(shí)的正常范圍，評(píng)估人員只需選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法、適宜的技術(shù)路線、合理的評(píng)估參數(shù)進(jìn)行客觀公正的評(píng)估即可。第二種情況，實(shí)際上只是貨幣補(bǔ)償時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍的一部分，評(píng)估人員一定要在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，強(qiáng)調(diào)評(píng)估范圍及該范圍僅是拆遷補(bǔ)償?shù)囊徊糠�，以免使用者誤解。

二、加油站拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法的選擇

企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本方法有三種，即市場(chǎng)法、成本法、和收益法。市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。成本法也叫資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。收益法是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。加油站特許經(jīng)營(yíng)，是指特許人通過(guò)簽訂合同將有權(quán)許可他人使用的與加油站經(jīng)營(yíng)有關(guān)的商號(hào)、注冊(cè)商標(biāo)、專有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)技術(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等授予其他加油站使用，被授權(quán)的加油站按照合同約定在統(tǒng)一特許經(jīng)營(yíng)體系下從事成品油零售經(jīng)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)，并向授權(quán)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用。雖然加油站的經(jīng)營(yíng)是按照授權(quán)企業(yè)規(guī)定的統(tǒng)一的模式進(jìn)行的，且從目前國(guó)內(nèi)來(lái)看，主要是兩大授權(quán)商即中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司和中國(guó)石油化工集團(tuán)公司，但由于加油站的經(jīng)營(yíng)收益受其地理位置的影響很大，可比性很差，因此加油站企業(yè)價(jià)值評(píng)估不適宜采用市場(chǎng)法。成本法需要根據(jù)具體情況選用適當(dāng)評(píng)估方法得出各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，由于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種無(wú)形資產(chǎn)，采用成本法確定其取得價(jià)值是不適宜的；另一方面特許權(quán)人不允許經(jīng)營(yíng)權(quán)人私自轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，我們無(wú)法從市場(chǎng)上獲得加油站特許經(jīng)營(yíng)權(quán)交易的案例，故也無(wú)法采用市場(chǎng)法。拆遷評(píng)估雖然是資產(chǎn)（企業(yè)）終止（廢業(yè)）使用，但在我國(guó)拆遷法規(guī)中是假設(shè)其能夠繼續(xù)使用（經(jīng)營(yíng)）條件下的資產(chǎn)（企業(yè)）價(jià)值。在這一假設(shè)前提下，我們采用收益法對(duì)加油站企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

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